市场大环境遇冷背景下，2023年，全国300城土地市场依旧低位运行。

　　《中国经营报》记者获悉，近日，克而瑞研究中心发布了《2023中国房地产总结与展望（土地篇）》，报告显示，截至2023年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积12.2亿平方米，较2022年同期下降了21%，较上年降幅收窄5个百分点。在此影响下，2023年全年土地市场成交规模同比降幅维系在两成左右，总成交规模刷新近十年新低。

　　克而瑞方面认为，在当前楼市、地市未明显回暖的大背景之下，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过渡，但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，在房企资金承压的当下，还是良好的回款速度对企业决策更加重要。

　　成交规模同比全线回落

　　报告显示，分能级结构来看，受市场大环境遇冷影响，各能级城市土地成交面积均不及去年同期水平。

　　其中，一线城市总成交规模为2610万平方米，较去年同期下降了32%。除北京成交规模同比上升18%外，其余三个一线城市的成交面积均不及去年同期。深圳成交规模同比降幅高达75%，上海和广州成交规模较去年减少了三四成不等。

　　二三线城市方面，成交规模同比均呈下降趋势，同比去年同期分别下降了18%、21%。以二线城市为例，除长春、太原、呼和浩特、天津、石家庄、贵阳、南宁等少数城市成交规模较去年同期有所上升外，其余的二线城市成交规模大都同比为负，且近半数二线城市同比降幅在20%以上，尤其是宁波、合肥、青岛等城市，同比降幅均在50%以上，规模收缩较为显著。

　　与土地成交规模变动走势一致，成交金额较去年同期也明显收缩。

　　克而瑞统计，截至2023年12月20日，全国土地总成交金额37504亿元，同比去年同期下降了18%。同比降幅保持较高数值，主要是由于自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩，土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距。

　　而受上海、杭州等热点一二线城市供地质量提升的影响，2023年全国300城土地成交楼板价小幅上涨，增至3069元/平方米，再度创下历史新高。

　　热度方面，由于新房市场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性不高，尽管部分城市土地限价放松，但地市未有明显好转，四季度溢价率仅有3.3%，较前三季度再度下行。全年溢价率也仅有4.5%，与去年同期相比，上升了0.8个百分点。

　　对于企业而言，拿地策略也进行了调整。

　　克而瑞方面指出，2023年房企整体的投资策略是谨慎中保持聚焦，摒弃多数三四线城市的同时，加码一二线城市的优质地块成为常态。

　　从总量上看，2023年新增土储百强房企的投资总量为近七年来最低。1～12月新增货值、总价和建面百强的总额分别为29978亿元、14358亿元和12073万平方米，同比降幅分别为14%、13%和12%。

　　拿地销售比方面，全年百强房企拿地销售比仅0.19，与去年相比基本持平，仍然处于2017年以来最低谷水平。

　　分季度来看，2023年全年拿地销售比变化呈现“低开高走”趋势。第一季度拿地销售比最低，仅有0.07，是全年投资意愿最低迷时期，随后拿地意愿持续缓慢提升。但由于楼市行情持续探底、成交暂无明显起色，拿地销售比的回升程度有限，截至12月20日，百强房企拿地销售比为0.19。

　　2024年增速指标有望边际改善

　　对于2024年土地市场的展望，克而瑞方面指出，市场热度的回暖仍将取决于楼市端的表现，只有各城市的楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体土地市场热度才有可能回温。

　　不过，在经历了2022～2023年连续两年的土拍规模缩量之后，地方主管部门和企业对于市场的变化已经更为适应，地价和出让条件已调整至更为合理的范围，稀缺优质地块也能拍出应有的溢价水平，尤其是在预供地制度推行的帮助下，2024年全国土地市场有望迎来增速指标边际改善，成为规模平稳发展的一年。

　　克而瑞分析称，2023年房企谨慎、收敛的投资态度贯穿整年，投资总量同比持续走低，预计谨慎的主旋律仍将延续至2024年。房企投资主要受限于两个方面，一是资金的流动性，二是未来市场预期，在两者暂未迎来好转时，拿地意愿将保持弱复苏。

　　事实上，与过去几年整体高热的土地市场不同，从2023年开始，市场“一荣俱荣”的格局不再，由于房企可投资的总量受到限制，如何做到“把钱花在刀刃上”更为重要。

　　因此，出于对项目流速和安全性两方面考虑，企业投资在谨慎的基础上变得更为聚焦：城市能级上首选一二线核心城市，具体地块的选择上，则以市区位置核心、配套完善的优质土储更受房企青睐。

　　而随着房企投资的聚焦，优质土储显得更为稀缺。

　　对此，克而瑞方面指出，核心城市土拍限价松绑对于房企投资主要将有两重影响：一是投资策略将从“拼运气”回归“拼实力”，没有最高地价限制后，企业的可行性研究和回报率测算重要性重新提升，最终能否成功以较为合理的价格拿地，既要拼企业的资金实力，又要拼企业的运营实力；二是在投资策略的改变下，龙头房企在获取优质地块中的优势将持续放大，行业的集中度或将持续走高、继续分化。

　　展望2024年的投资格局，在城市层面，一二线城市无疑是房企投资的首选，但城市内部的分化也将持续显现，而三四线城市将持续保持大部分无人问津、个别地块零星火热的局面。

　　企业层面，由于一二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中；城投公司投资力度或将持续收缩，但仍有部分托底需求；民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。