万科半年报：筑牢安全底线三大主业竞争力凸显_配资平台网

万科半年报解析：穿越周期，多赛道突破，重塑行业新格局

元描述： 万科2024年半年报解读，聚焦财务安全、多赛道REITs突破、三大主业核心竞争力，展现穿越周期的韧性与未来发展潜力。

吸引人的段落： 万科，这个曾经的行业领头羊，近年来在房地产市场深度调整中经历了跌宕起伏。2024年半年报发布，万科交出了一份充满韧性的成绩单：财务安全稳固，多赛道REITs突破，三大主业核心竞争力持续提升。在行业巨变的背景下，万科如何应对挑战，如何重塑自身发展模式？究竟是“浴火重生”，还是“重回巅峰”？让我们一起深入解读这份半年报，探寻万科的未来之路。

财务安全：守住底线，稳步前行

面对复杂多变的市场环境，万科将"财务安全"作为首要目标，并取得了显著进展。上半年，万科全力销售跑赢大势，回款率超过100%，销售回款近1300亿元。积极推进资产盘活和大宗交易，累计实现销售140亿元，大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。同时，积极降解存量债务，年内已无境外公开债，境内公开债仅余1笔中票20亿元。

万科的财务安全，不仅体现在债务的有效控制，更体现在资金流的稳定。交付高峰过去，万科的经营性现金流已在下降，上半年交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低。二季度经营性现金流较一季度明显改善，实现42亿正向现金流。

除了自身的努力，万科也获得了主要金融机构的大力支持。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低。

总结： 万科财务安全底线稳固，资金流持续改善，融资渠道畅通，为未来发展奠定了坚实基础。

多赛道REITs突破：开拓新模式，释放资产价值

REITs在房地产行业的新发展模式中扮演着至关重要的角色，能够盘活存量资产、贡献现金流，打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环。万科早已洞察了REITs的巨大潜力，并积极布局，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。

万科REITs的突破主要体现在以下几个方面：

多业态覆盖： 印力REIT已成功上市，规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，覆盖商业、租赁住房、物流仓储等多个领域。

Pre-REIT基金布局： 万科成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募，为未来进一步发展打下基础。

市场认可度高： 万科的REITs和Pre-REITs基金获得了众多专业投资者的支持，国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。

总结： 万科的多赛道REITs突破，开创了行业新模式，释放了资产价值，为未来持续发展提供了新的增长引擎。

三大主业：稳步提升核心竞争力，打造行业新标杆

在行业深度调整的背景下，万科更加注重三大主业的核心竞争力提升，以高质量发展为基石，打造行业新标杆。

综合住区业务：销售跑赢大市，高质量交付，引领行业未来

销售表现优异： 上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。

高质量交付： 万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量，交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”，交付后持续提升居住氛围，上半年在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。

前沿产品研发： 万科积极研发“未来城市理想单元”产品，已于上海率先落地，成为2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，并开始在全国更多城市实践推广。

精准投资能力： 万科主动投资项目整体兑现度达到87%，销售毛利率平均达18%，体现了万科的投资、管理水平持续提升，为未来的健康可持续发展做好了能力准备。

租赁住宅业务：规模和运营效率保持行业第一，客户满意度持续提升

业务规模领先： 上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平。

运营成本下降： 单房运营成本同比下降13.3%。

存量资产盘活： 传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。

积极响应政策： 全国共计纳保11.2万间，积极响应国家纳保政策。

物业服务业务：积极挖掘增量市场，科技赋能服务，实现稳健增长

营收稳步增长： 上半年，万科物业服务业务实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。

存量市场发力： 精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。

商企服务能力提升： 万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元；中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时，挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。

科技赋能领先： 业内首创《数字物业服务报告》，通过透明的数字化方式，展现服务期内物业服务、设施设备、公共资金的实时状态，让客户实现所选即所得。

总结： 万科三大主业稳步提升核心竞争力，在行业调整中保持领先优势，展现出强大的适应性和持续发展潜力。

坚定看好前景：骨干团队集体增持，共度难关

万科近期公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年，其中管理团队增持金额不低于总额的三分之一。

此次增持计划传递了以下积极信号：

坚定看好公司前景： 管理团队和骨干员工对万科未来发展充满信心，愿意将自身利益与公司命运紧密相连。

团结一致共度难关： 近2000名骨干员工的集体增持，体现了万科上下齐心协力，共同克服困难的决心。

增强市场信心： 管理团队带头增持，传递出积极信号，增强了市场对万科未来发展的信心。

总结： 万科骨干团队的集体增持，体现了对公司未来的坚定信心，也彰显了万科强大的凝聚力和向心力，为公司穿越周期、重塑辉煌增添了强劲动力。

结语

万科 2024 年半年报展现出公司在应对行业调整中的韧性，以及积极拥抱新发展模式的决心。财务安全稳固，多赛道REITs突破，三大主业核心竞争力持续提升，这些都为万科未来发展奠定了坚实基础。在行业深度调整的背景下，万科选择“守正创新”，积极寻求突破，展现出强大的适应力和持续发展潜力。我们有理由相信，万科将以更加稳健的步伐，迈向更加美好的未来。